篇一：农村集体建设农民公寓
农村宅基地和村民住宅建设管理办法
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农村宅基地和村民住所建设治理方法
第一章总则
第一条为进一步加强我县农村宅基地和村民住所建设治理，正确引导农民合理集约使用土地，规范农民建房行为，切实爱护耕地资源。依据《中华人民共和国土地治理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批治理的通知》《中共省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地治理的通知》（闽委农办〔2020〕4号）和《省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住所建设治理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）等有关规定，结合我县实际，制定本实施方法。
第二条本方法所称农民建房是指农民在乡镇（街道）、村庄规划区内，使用宅基地举行新建、扩建、改建住房的行为。
第三条农民建房应遵循以下原则：
（一）坚持科学规划的原则。
坚持规划先行，科学编制国土空间规划和村庄规划。农民建房应当按照乡（镇）国土空间规划和村庄规划使用土地（国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态爱护红线和永远基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住所建设的审批根据），不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住所建设。1鼓舞农村村民向中心村或小城镇集聚，有条件的乡镇（街道）可集中建设“农民公寓”或“农民住所小区”。
（二）坚持耕地爱护的原则。
农民建房集中点的选址应充分利用村内空暇地、原宅基地、未利用地、荒坡地等，严格操纵农村宅基地占用农用地特殊是耕地，不得占用永远基本农田。
（三）坚持节省集约用地原则。
严格操纵宅基地面积，鼓舞农村集体经济组织采取措施对旧宅基地盘活置换合理利用。
（四）坚持“一户一宅”的原则。
严格执行农村村民“一户一宅”的法律规定，另行选址建房的，必须限期拆除原旧房，并将原旧房所占土地退回农村集体经济组织。
第四条县人民政府对农民建房治理负总责；农业农村部门负责农村宅基地改革和治理有关工作；自然资源部门负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；住建部门负责指导农村住所质量安全、村庄建造风貌管控等工作；乡镇（街道）人民政府（办事处）负责审核批准农村村民住所用地，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。农民建房实行属地治理，乡镇（街道）人民政府（办事处）是第一责任主体，乡镇（街道）党政主要领导是第一责任人。
第二章规划编制、建房选址与用地保障
第五条建立乡村规划编制委员会，统筹推进“多规合一”的有用2性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局。具体由乡（镇）人民政府负责组织编制，并报县人民政府审批。原则上各乡（镇）总体规划在五年之内不得修改。
第六条农村住房建设应科学选址。必须避开倒塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾难易发的区域，避开风口和可能浮现洪水或被洪水淹没的地段，避开各类爱护区、有开采价值的地下资源和地下采空区，幸免被铁路、过境公路、高压输电线路穿越，避开地震活动断裂带等抗震不良场地。
第七条合理安排农村宅基地用地，引导优先利用存量建设用地，确需占用农用地的，新增建设用地计划指标实行单列安排，专项保障、实报实销，当年保障不脚的，下一年度优先保障；涉及占用耕地的，由县自然资源部门统一降实耕地占补平衡，不得收取耕地开垦费。具体按照自然资源部、农业农村部《关于保障农村村民住所建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）规定办理。
第八条农村宅基地涉及的农用地转用审批事项，由县自然资源部门依据农村宅基地用地需求，及时上报县人民政府审批农用地转用后，由乡镇（街道）人民政府（办事处）审批具体宅基地地块；或由乡镇（街道）人民政府（办事处）每年年初依据全域农村宅基地用地需求，编制农村宅基地农用地转用年度方案，报县自然资源局、县人民政府一次性审批后，审批具体宅基地地块，确有需要的可在年中增加农用地转用审批批次。
第三章农民建房审批
第九条农民建房按照国家、省市有关法律法规规定，由乡镇（街道）人民政府（办事处）负责审批治理。乡镇（街道）人民政府（办事处）每年按季度将农民建房规划、用地审批情况分别报县农业农村、自然资源、住建等主管部门备案。
第十条乡镇（街道）成立农村宅基地和村民住所建设治理委员会（以下简称治理委员会），负责农村宅基地和村民住所建设治理工作，治理委员会主任由乡镇（街道）党委主要负责人兼任。治理委员会统筹组织乡镇（街道）农业服务中心、自然资源所、村建站、综合行政执法等工作力量成立治理委员会办公室，按照省农业农村厅、自然资源厅、住房城乡建设厅《关于规范农村宅基地审批治理的通知》（闽农综〔2020〕45号），降实“一窗收件、一站服务、一次审批”工作机制，承担日常工作。
第十一条农村村民有下列情形之一的，不得申请农村宅基地：
（一）占用永远基本农田的，或有其他乱占、滥用土地行为，经土地行政主管部门立案查处未结案的；
（二）原有宅基地的面积已经达到规定面积标准，或者能够解决分户后法定面积标准的；
（三）将原有住所出卖、出租、赠与他人或改作生产经营用途的；
（四）不符合城市规划、乡（镇）土地利用总体规划、乡（镇）总体规划、村庄规划等的；
（五）原有住所拆迁已安置的（包括货币安置）；
（六）未选用省、市、县推举的农民建房设计通用户型的；
（七）法律法规政策规定的其他情形。
第十二条新建建房标准：
（一）用地标准。
严格执行“一户一宅”规定，严格操纵宅基地面积。按照《省实施方法》规定的宅基地使用面积标准审批，农村村民新建住所每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米，具体标准如下：①小户（3人及以下）最高不得超过80平方米；②中户（4~5人）最高不得超过105平方米；③大户（6人及以上）最高不得超过120平方米；④申请拆（扩）建的，可按原有合法宅基地面积审批，但审批的建造占地最高不得超过120平方米。
（二）建造标准。
村民建房规划以户为单位，提倡联排式建设。农村独栋式、并联式或联排式自建住所不得超过三层，每户住所建造面积操纵在300平方米以内；建设多层单元式住所的，每户住所建造面积操纵在200平方米左右。村民建房层高一层可放宽在3.5米以内，其他楼层操纵在3米以内。
（三）设计标准。
村民建房原则上要求按坡屋面形式设计，具体房型须选用省、市、县提供的农民建房设计通用户型，房屋立面装修须符合县住建部门明确的村镇住所建设风貌管控要求，不符合要求的，乡镇（街道）人民政府（办事处）不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》；邻近铁5路、高速公路、公路建房除遵守上述规定外，还需按照《铁路安全治理条例》《公路安全爱护条例》规定的外缘起向外的距离标准建设。
第十三条农民建房审批程序：
（一）提出申请。
农村村民向户籍所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。填写《农村宅基地和建房申请审批表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，并提供相关申请要件（家庭户口本、户主及申请人身份证）。
（二）审核公示。
村委会依法组织召开由挂村领导（工作队）参加的村委会或村民代表会议，对宅基地申请对象资格条件举行审议，审议结果形成会议纪要。将申请宅基地的当事人的相关信息在本村张榜公示，无异议后，由挂村领导（工作队）及村主干签署《农村宅基地和建房申请审批表》连同其他材料，报送所在乡镇（街道）便民服务中心。
（三）现场踏勘。
乡镇（街道）便民服务中心收件后，由治理委员会办公室具体审查申请人是否符合规划要求及宅基地审批条件，并派员现场核查。
（四）审核批准。
乡镇（街道）治理委员会依据审核、踏勘结果集体研究后，由乡镇（街道）人民政府做出审批：对符合条件要求的，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并按规定程序发布；不符合条件要求的，不予核发，并书面告知申请人并说明理由。
第十四条建设项目开工前，建设方应向所在乡镇（街道）治理委6员会办公室提浮现场丈量放样申请，确定建房位置，明确四至边界后，方可举行施工。
第十五条建设项目竣工后，建设单位或个人应向乡镇（街道）治理委员会办公室报送竣工房屋图像和相关资料，办理工程竣工规划验收后交付使用。
第四章农民建房监督治理
第十六条县人民政府及县农业农村、自然资源、住建等部门，负责本辖区内的农民建房的监督检查，并将农民建房监管纳入各乡镇（街道）年度工作考核体系举行考核奖惩；乡镇（街道）人民政府（办事处）为农民建房监管第一责任单位，乡镇（街道）挂村领导（工作队）和村主干为主要责任人，每个建房项目均明确一名乡镇（街道）挂村领导和一名责任人负责具体监管，乡镇（街道）治理委员会办公室及其组成机构负责建房指导、建房用地的批后监管等工作。
第十七条农民建房监管流程：
（一）实地放样阶段：建房用地批准后，由乡镇（街道）挂村领导召集乡镇（街道）治理委员会办公室相关组成机构和村（居）委会人员，按照批准要求到现场实地丈量放样，依据批准的地类、范围、面积，确定四至界址，并在现场设立包含对拟建房屋负监督责任的乡镇（街道）挂村领导和责任人姓名、电话，及拟建房屋层数、间距、建设规模等内容的公示牌，以便群众监督及县、乡镇（街道）、村三级巡查。
（二）基槽验线阶段：建房户动工挖基时，由乡镇（街道）挂村领导召集乡镇（街道）治理委员会办公室相关组成机构和村（居）委会人员到现场做好验线放样、挖槽埋基。
施工完成后，治理委员会办公室相关组成机构举行现场检验，检验合格后方可举行下阶段施工。
（三）主体建设阶段：村民建房完成基础至一层平台期间，由乡镇（街道）挂村领导召集乡镇（街道）治理委员会办公室相关组成机构和村（居）委会人员到现场，根据规划审批总平面布置图和建造单体设计图，对该层以下的平面布置、层高、外形（走廊、门窗面等）等举行检验。
检验合格后方可举行下一阶段施工。
（四）定期抽查阶段：乡镇（街道）挂村领导、乡镇（街道）综合执法大队要定期对在建项目举行日常巡查，一旦发觉违建情况，要在第一时光制止违建行为。
（五）结顶验收阶段：村民建房主体完工后，由乡镇（街道）人民政府（办事处）组织检查验收。
验收合格后出具《农村宅基地用地和建房验收意见》并交付使用。
第十八条严格降实“一户一宅”，强化“建新拆旧”治理。易地新建住所先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡镇（街道）治理委员会办公室、村（居）委会签订三方协议并作出承诺，新建住所竣工后，须在6个月内将旧宅自行拆除或交付村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，乡镇（街道）治理委员会办公室催促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由乡镇（街道）治理委员会办公室、村（居）委会向人民法院提出诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住所的不动产登记手续。
第五章法律责任
第十九条对未依法取得或者违反《乡村建设规划许可证》规定内容的建房，由相关部门赋予处罚，责令停止建设、限期改正。逾期不履行的，依法依规强制执行。
第二十条县人民政府将农民建房用地治理纳入乡镇（街道）人民政府年度工作目标考核，有下列情形之一的，对乡镇（街道）政府工作目标考核一票否决，对乡镇（街道）人民政府主要领导和乡镇（街道）挂村领导等其他负有责任的人员予以问责：
（一）农民建房用地治理秩序混乱，致使年度辖区内宅基地违法占用耕地面积比重大，造成恶劣影响或其他严峻后果的；
（二）发生农民建房违法占地案件造成严峻后果的；
（三）对违反农民建房用地治理规定行为不制止、不组织查处，或制止、查处不力的；
（四）对违反农民建房用地治理规定行为隐瞒不报、压案不查的。
第二十一条县农业农村、自然资源、住建部门在受理农民建房申请和监管时应做到公正、公开、透明，如发觉徇私舞弊、监管职责履行不到位等行为，追究单位相关责任人的行法律责任。
第六章附则
第二十二条本方法自2021年2月18日起施行，暂行一年。本方法由县农业农村局、自然资源局、住建局负责解释，未涉及事项，依照国家、省、市制定的法律法规及政策执行。
篇二：农村集体建设农民公寓
南昌大量农民公寓买卖农民公寓买卖协议书
所谓农民公寓是指农民在集体土地上同一建造、集体居住的单元农民公寓式住所。其产权证并非由国家房管部门发布，应是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房、农产房”。下面WTT收集的农民公寓买卖的协议书范本，欢迎大家阅读了解。
购买农民公寓协议书
甲方：身份证号码：
乙方：身份证号码：
甲乙双方就买卖座落于__乡__村
农民公寓号协商买卖协议条款如下：
1、甲方自愿出售前述房产给乙方，乙方自愿出资购买这一房产，买卖总价款为___元。
2、甲方承诺其对该房产拥有合法的使用权和处分权，并告知其配偶及其他家庭成员，其配偶及家庭成员已明确知道此次买卖行为，并不提出异议。
3、双方约定,在签订本合同之日同时，乙方交付5万元定金给甲方，甲方在收到定金后2日内协助乙方至村委会办理登记人变更手续，在办理完变更登记手续后2日内乙方一次性支付15万元至甲方(账号为_____)。
4、违约责任：
(1)如甲方将本合同签字生效后，反悔不履行买卖协议或又将该房擅自卖给其他人，致使乙方不能收房，甲方应返还乙方10万元。
(2)如乙方未按本协议第三条约定时间支付完购房款，乙方不得向甲方要求返还定金，定金5万元归甲方所有。
5、本协议自双方签字后并在乙方支付定金5万元后生效。
甲方：
乙方：
年月日
农民公寓产权证明怎么开
房屋产权一般由房屋权属证书来表明权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,房屋权属证书受到国家法律保护，一般房屋产权证明就是房屋所有权证的开具。到当地的房管局就可以开。
大家对购买农民公寓合同范文和农民公寓产权证明怎么开都弄清楚了吧，在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也叫乡产权房。
[农民公寓买卖协议书]
篇三：农村集体建设农民公寓
汕头农民公寓报建流程
一、农房报建申请条件：
（一）报建地块须具备集体土地使用权证/不动产权证
报建地块应已取得集体土地使用权证/不动产权证。
未取得集体土地使用权证/不动产权证的，应根据我市农村宅基地用地审批有关规定，补办宅基地用地审批后，再行申请农房报建。
（二）报建申请人须符合“一户一宅”原则
“一户”是指可申请农房建设的建房户，按以下方式进行认定：夫妻双方及其未成年子女共同作为一个建房户；成年子女可单独作为一个建房户。
“一宅”是指每户建房户可享受的农房保障权益上限，即：用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米，总建筑面积不得超过用于建设农房的宅基地用地面积的4倍。农民公寓面积、因村改居等历史原因在登记为国有划拨土地的宅基地上建设的单栋私人住房面积，需纳入农房保障权益核算范围，其中农民公寓的占地面积需根据建筑面积和项目容积率进行换算。
“一户一宅”政策是指同一家庭户（以公安机关户籍登记为准）内所有建房户的户均宅基地用地面积和农房建筑面积不得超过“一宅”规定上限。
建房户申请建设农房时，镇街审批部门需通过全市农房台账对所属家庭宅基地使用和农房建设的情况进行核查。
二、报建审批流程
农房报建实行全程网上审批。
（一）前期审批
1、前期准备。
申请人应根据申请建房的宅基地红线图进行农房建筑方案设计。注：建筑方案须符合《XX市农民安居房设计若干注意事项》的要求，建筑风格可参考《XX市农房建设通用图集》。
特殊情况：对申请联户建房的，申请人须向镇街自然资源、不动产登记部门申请办理宅基地宗地合并手续，确定权益分配方式（按份共有或共同共有）。注：每宗联户建房的规模不得超过3户。
2、提出申请。申请人登录农房建设审批管理系统上传以下资料提出建房申请：申请人身份证，家庭户口本，土地权属证明材料（集体土地使用权证或不动产登记权证），用地红线图（同时将红线图各点地理坐标录入系统），拟建房屋建筑方案图（包括：拟建房屋与宅基地坐落总平面图、每层平面图、前后左右立面图等，应提供PDF版图形文件）。
3、村级核验。村应重点审查以下内容：申请资料是否真实有效，申请人是否符合资格条件，是否符合“一户一宅”原则，相关权利人是否有异议等。具体程序如下：
系统根据申请人、申请理由、宅基地分配方式、拟建农房用地位置、用地面积、层高、建筑面积、建筑高度等信息自动生成公示表，村张贴在村务公开栏上进行公示，公示时间为5个工作日。
公示无异议或异议不成立的，村在5个工作日内将公示情况、审
核意见录入农房建设审批管理系统，上传公示现场照片，生成《农房建设申请表》，连同其他材料推送至镇街审批。
4、镇街联审。镇街组织农业农村、自然资源、规划、住房城乡建设、城市管理综合执法等部门组成联审小组，在15个工作日内对村提交的农房建设申请进行联合审核并加意见（不需电子公章）,然后提交镇政府审批（需要电子公章）。
联审小组负责审查申请资料，核实宅基地来源、规划要求、申请人建房资格、“一户一宅”等情况，核实并录入宅基地所属地类信息，并安排工作人员踏勘现场（其中农业农村部门负责审核申请人“一户一宅”、宅基地和建房申请村组审核公示情况等；自然资源部门审核建房规划用地、用途要求等；规划部门审核是否符合规划建设要求、风貌管控等；住建部门审核是否符合农房建设标准；城管部门审核申请人是否存在违建行为未处理）。经核查符合条件的，由联审小组加具审批意见，镇政府核发《农房建设批准书》，审批结果以短信形式通知村及申请人，并在属地镇街的政务网公布。对经核查不符合条件的，一次性告知存在问题。
申请人可凭《农房建设批准书》向供水、供电部门申请安装临时水电设施。
（二）施工报建及临时水电报装
1、报建准备。申请人委托具有相应资质的设计单位出具施工图纸，与具有相应资质的施工企业签订施工合同。施工企业应完善农房建设的质量安全管理措施，包括配备技术人员、购买工伤保险和建筑
工程安全生产责任险、配备安全防护用品等。
2、提交资料。申请人向镇街住房城乡建设部门提交完整的施工图纸、施工合同、工伤保险、建筑工程安全生产责任险等材料办理施工报建手续。
3、审查办理。镇街住房城乡建设部门收到申请后应出具受理回执，并在5个工作日内完成审查，对符合条件的，核发施工现场公示牌，标明农房工程基本情况并附信息核查二维码，交申请人在施工现场悬挂；不符合条件的，一次性告知所有缺失资料和存在问题。
4、临时水电报装。申请人凭《农房建设批准书》向供水、供电部门申请报装临时水电设施，在取得施工现场公示牌后方可通水通电。
（三）监管验收
1、竣工验收。农房工程完工后，申请人应组织设计、施工单位进行竣工验收，形成工程竣工验收报告。
2、验收备案。
申请人向镇街住房城乡建设部门提交工程竣工验收报告，申请验收备案。镇街受理窗口出具受理回执，并在10个工作日内完成办理。
联审小组安排农业农村、自然资源、规划、住房城乡建设、城市管理综合执法等部门现场核查，对农房建设情况进行核实。建设情况与审批内容相符的，向申请人出具《农房验收意见表》。建设情况超出审批内容的，按“两违”方案有关规定，由属地镇街政府组织自然资源、住房城乡建设、城市管理综合执法、农业农村、公安、供水、供电等部门开展联合执法，实施停水、停电、停工等措施，并对违建
部分及时组织拆除。
（四）其他事项
申请人可凭《农房验收意见表》向供水、供电部门申请安装正式水电设施。
申请人可将《农房建设批准书》、《农房验收意见表》作为权属来源证明材料，向不动产登记部门申请办理不动产登记手续。
三、过渡时期办理要求
《XX市农民安居房管理办法》印发实施后，各镇街、村应开始接受农房报建申请。在农房台账管理系统、农房建设审批管理系统正式上线前，相关材料可收取纸质文件，“审批管理流程”中提到需录入系统并生成相应表格的，可下载相关表格并填写打印，各环节的办理部门应做好纸质文件的整理归档，待系统上线后，对相关信息进行补录。
篇四：农村集体建设农民公寓
农村住宅公寓化的研究
农村住宅公寓化的研究
——论农村房地产管理
1.引言
近几年来，随着农村住宅建设的不断发展，很多的农村住宅条件得到一定的完善，但是也存在一些不足：由于没有统一的规划，很多农村住宅完全是根据个人的想法建设，采用自建单家独院式住宅，长期缺乏统一的规划，管理滞后,造成农村住宅新旧交错，高低不一，街道狭窄，可使用面积及耕地面积迅速减少，公共基础设施无法配置完善，使得农村散户居住的现象十分普遍。在城镇化发展的今天，既不适应城镇可持续发展的需要，也不利于提高居民的生活环境和生活质量。
可以说，在很多区域的居民点发展已经进入了整合阶段的今天，农村住宅布局上的分散无序、零乱以及由此造成的后劲不足问题,已成为当前制约区域小城镇发展的瓶颈。
农村住宅普遍存在“散、脏、乱、差”的局面，基础设施配套落后，居住环境普遍较差。随着农村经济的发展，农民对加快水电、道路、通讯、文化等基础设施建设，改善居住环境，提高生活质量，提出了更高的要求，他们在内心深处有改善农村人居环境的需求，农民也都想过上小区生活，迈向城市生活。正是由于老百姓的需求，本文将首先对散乱的农村住宅的弊端进行研究，并提出农村住宅公寓化建设的新模式。
1/11农村住宅公寓化的研究
2．农村住宅散乱的弊端
2.1农户住宅布局随意性大,缺少规划
由于一些农村并没有经过系统的、完整的村庄规划，农村的房屋建筑大多呈现分散的、无序的状态。以福建省为例，全省有987个乡（镇）、14830个行政村，按每个行政村平均6个自然村计算，共约有88980个自然村。农村村民建房选址基本上没有统一规划、集中建设，而是分散建在旧村庄中或村庄周边的耕地上。
2.2导致土地资源的严重浪费，土地有效使用面积骤减
目前农村的散居农户住宅占地,少则几百平方米,多则上千平方米。一个村上百户人家,
仅住宅用地就达好几万甚至十多万平方米。如此庞大的土地被不合理占用,使得土地大量浪费。更有甚者乱占耕地建房,使得耕地日益减少,粮食严重减产。
福建全省农村村民总户数为660.04万户，农村居民点用地总面积为381.98万亩,占各类建设用地总量的59.95%，居民点用地面积分别是城市、建制镇用地面积的8.7倍和7.25倍；据测算，全省农村村民户均建房用地面积达194.4平方米，有相当多住宅用地面积超过200平方米，土地的不合理占用造成土地大量浪费。
2.3农户房屋耐久性差,不安全因素多，生命财产安全无法得到保障
普通农民的所建房屋，基本上都是没有资质的施工队伍建设的，一些落后地区的房屋大部分都是以砖木结构和砖结构绝度，质量低，结构安全系数低，防洪、防水、防盗能力差，且没有经过专业部门的有效地监督管理，其质量很难得到保证。
2/11农村住宅公寓化的研究
2.4公共基础设施难以落实完善，不利于村民文化素质的提高
大部分村庄对外交通不通畅，村内道路、给水、排水、通讯等基础设施配套性、共享性差，教育、文化、卫生、环保、家政等事业落后，基础设施和社会公共设施不能满足日常的农民群众的生产生活需要。因此,农村住宅的散居分布，使得农村的一些基础设施由于散乱的房屋布局无法落实，难以形成公共的文化活动场所，阻碍农民的文化修养的提高。
2.5农民散居造成地域管理的不便
对于当地政府行政管理部门来说，由于散居的区域范围较大，散居人数众多，容易出现管理缺失等问题。
2.6不断放大城乡差距
农宅散居严重阻碍了农业机械化的实现和规模经济的发展，使得农村劳动生产率和经济效率仍然比较低。由于农村住宅散居现象的不断加剧，严重违背了农村向城市化发展的理念，农村与城市的贫富差距将会不断增大。
3．农村住宅公寓化概述
3.1农村住宅公寓化
是指取消传统的“一户一宅”农村住宅建设方式，将农村住宅从每户独立的低层、多层形式，改革为一梯多户的多层、高层套型形式。
3/11农村住宅公寓化的研究
3.2农村传统住宅与公寓住宅的区别
目前，我国农民居住条件普遍不高，功能残缺不全，外观单调呆板，基础设施不配套，居住环境脏乱差。呈现出分散的状态，类似“兵营式”的住宅，严重浪费了土地。公寓住宅区别于传统的农村住宅，最大的一个特点是集中。通过集中有利于基础设施的完善，改善居住环境；同时，通过公寓住宅建设，可大大节约土地，有利于土地的集约利用。
4．农村住宅公寓化的国内外研究现状
4.1国外农村住宅公寓化研究现状
群宅理念首创于20世纪70年代的丹麦，后风靡北欧，有四大特点：一是强调参与过程，二是包括有益的邻里设计，三是包括众多供日常使用的公用设施，四是包括完整的居民管理。而在日本坚持传统及富有民族特色的，风貌精致且讲究生活情趣的，分散居住的，功能划分的，适应防震需要的住区建筑形态。日本全国的建筑形态高度趋于一致，坚持传统建筑特色，较少特立独行的建筑形态,此外，普通农民住宅往往辟有单独的工具房,仓库,以供堆放杂物；而家居住房则单建他处，与其他功能用房有明显的距离空间，以提高家庭居住生活的标准与美感。
4.2国内农村住宅公寓化研究现状
李少峰在《公寓式住宅—村镇住宅建设的新路》一文中指出为适应乡村城镇化的要求，对经济较发达村镇居住用地及其建筑形态，宜建设集约化住宅，控制宅基地划地和建设，改向专业化，社会化的合作开发，引导村镇住宅走公寓化道路。
4/11农村住宅公寓化的研究
张湛在《建设公寓式住宅—改变农村散居现状，促进农村经济发展》(1999)一文中最早提出公寓化住宅建设的观点，笔者认为建公寓式住宅可以解决农村住宅建设市政设施配套差，居住条件差的问题。
程榕生在《建设农村公寓式住宅集约用地提高居住水平》(2006)一文中指出建设村镇公寓式住宅，实际上是在走一条集约化的道路。
亦云在《改造小城镇住宅建造方式全面推行公寓》（2002）一文中笔者认为为适应城镇可持续发展和城镇人口不断增长的需要，应该把“改革城镇住宅建造方式全面推行公寓式住宅”列为实施发展小城镇这一大战略的重要组成部分。
5．农村住宅公寓化的意义
5.1合理规划,统一建设
农村住宅公寓化的选址是在符合新农村建设进程的要求和建设的总体规划的基础上确定的。所有农民公寓小区的设计施工,坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则,做到质量符合标准,配套设施齐全,服务功能完善,物业管理规范,基本达到城市居民小区的要求,以便日后和城市建设接轨。
5.2集约化利用土地,节省土地资源
目前，大部分农村土地资源总量偏少，土地利用率不高,与全市工业经济的快速发展和城市改造的发展趋势不相适应。通过合理的规划,农村住宅公寓化建设可以明显的节约农村的土地资源,土地利用向集约化方向发展，公寓化建设使得原先散居的住宅经过同意规划后，集体居住生活。例如，某公寓为6层楼房，每户设计住宅面积为180平方米，每栋楼入户5/11农村住宅公寓化的研究
村民24户或36户，每户分摊土地面积为32平方米左右；统一建猪栏、杂物间及储物室，每户平均占地30平方米；每一栋或两栋建设一个80平方米的公共活动场所，每户平均15平方米，那么，每户村民平均占用土地面积将不会超过80平方米，比普通村民住宅面积（一般都要150平方米以上）要小的多，节约很多的土地资源。
5.3有利于改善居住条件和生活环境
传统农房宅基地分散建设,交通不畅,难以形成较好的居住条件和生活环境。采取统一的规划建设，使外部面貌统一、美观,道路宽敞,建筑密度降低,绿化面积增加,环境质量提高,以形成较好的居住环境。
5.4有利于公共基础设施配套
建造公寓式住宅安置农户可按照城镇化的要求,实行统一规划、统一建设、统一管理、统一配套,可按照城市住宅小区的要求对小区进行基础设施的配套,与城市管网衔接，向城市小区过渡。
5.5有利于对旧村进行连片改造,壮大集体经济
集中化的住宅建设在节约土地资源的同时，使得该地区可以对节省下来的土地资源进行大面积的、规模性的改造和建设，即农村公寓化建设不仅解决了农村经济发展和新农村建设问题,而且可以充分发挥区位优势,盘活节省下来的土地资源,为工业经济发展、城市建设和园区建设解决土地瓶颈问题。
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5.6有利于建设现代农村,加快城市化进程
城市化的过程,一定意义上就是城市向周围郊区或农村扩张、土地向非农业大规模转移的过程。通过农民公寓建设,可以将原有分布零散的自然村的村民逐步集中,在住房条件、道路交通、通讯设施、供水排水、垃圾处理等方面统一规划,建成高质量、现代化的农民居住小区,加快城市化推进的速度。
6．农村住宅公寓化的实施现状
江苏省江阴市,锡山市农民拆迁住宅后都安置住公寓房，不仅改变了农民世代自己造房的习惯；而且给当地的房地产业带来了新的生机，仅农村商品房和相关房屋配套设施消费一年就达6亿元，拉动了经济增长；同时，公寓房还比传统盖房节约土地三分之二。
常熟市农民宅基地户均超过1亩,合计超过10万亩,实施农民集中居住后,至少可多出5万亩土地。
上海郊区围绕“三个集中”实行宅基地置换试点表明，既能看到农民新型居住地区，还能推进土地规模经营，与此同时，将农民置换的土地入股形成房地产，使农民成为股东，增加了农民的稳定收入来源。
7．农村住宅公寓化实施过程中的一些问题
7.1农民生活习惯改变难,对住宅公寓化建设认识不够
农村很多农户是按照血缘关系聚集，有的农村主要就是几个大姓在一起。进入公寓化住宅居住后，打破了原有的耕种模式，而且农民都会考虑到自身的原有的一些利益的丢失，一7/11农村住宅公寓化的研究
些农民感觉很不习惯。同时，一些农民对于公寓化住宅的认识也存在一些误区，误认为新农村建设，就是给农民建新房，没有理解新农村建设涵盖了生产发展、乡村文明等内涵，从而“等靠要”的思想比较严重，尚未认识到聚集之后的巨大的、全方位的效应。
7.2建设资金筹集难，使得工程进度进展缓慢
由于长期以来，农民一般都是以农牧业收入和外出打工收入作为主要的收入来源，大部分的农民的收入都是有限的。所以，如果加之政府有缺乏资金投入到农村住宅建设中，则公寓化住宅建设工程的进程就会显得比较困难，就会导致工程进度缓慢的的现象。
7.3房屋产权流转难
改革开放以来,农村建房热一直居高不下,户均占地面积一方面在日益扩大,而另一方面,快速的城市化进程又能使农村人口不断减少,造成大量房屋空置。农民由于各种原因进城后留在农村的房屋和宅基地所拥有的产权不是独立完整的产权,受现行法律、法规的限制,不能进行公开合法的转让,但这些宅基地是通过合法途径得到的,村集体组织也无权收回进行处置,闲置的房屋无法拆除复耕,导致市郊农村出现大量“空心村”。由于农村房屋产权难以流转,稀缺的土地资源难以优化配置,导致无法实现其应有的经济价值,既损害农民的财产权，又影响农村经济的发展。
7.4建设模式确立难
目前，农民集中建房主要有三种模式：1）村镇政府在确定公寓化住宅的选址后，统一进行规划、设计、投资、建设，农民经申请，政府以低价售出住宅。但在实践过程中，住宅的获取条件以及住宅的分配面积往往难以确定。2）村镇政府在确定公寓化住宅的选址和做好统一规划后，由村民集体出资，制定专业的建设单位进行设计和建造。这种建设模式存在8/11农村住宅公寓化的研究
的缺陷是公共设施的配套无法十分的完善，需要政府额外的资金进行公共场所的建设。3）在村镇政府确定选址后，由房产开发商或其他企业开发建造农民居住小区，农民作为普通购房者购房。这种模式的住房质量由于前两种模式，但存在着房价偏高的风险。
7.5受保障机制制约,农民有后顾之忧
近年来,尽管大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制,实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程,但总体而言,富阳市的失地农民保障机制还刚刚起步,保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言,农民变居民,原有的生活状态改变了,不得不为日后的生计考虑。一方面,政策性增收仅是有限的一块,实现持续增收依然困难。另一方面,日常生活的开支名目繁多,数额大幅上升。农民进城(镇)以后,文化教育、医疗卫生的开支增大;农民进社区,水、电、气、物业管理等费用也相应增加,特别是那些低收入户,更加难以承受。
8．农村住宅公寓化建设的建议
8.1加快试点建设，扩大宣传力度
农村住宅公寓化建设是一项复杂的额、长期的系统工程，与村民的生活息息相关，因此，为加快推进该模式的进行，首先就是要争取得到广大人民群的支持和理解。其次，政府部门应采取一系列的政策进行引导，加快试点建设，通过试点的检验，积累经验，获得成效。同时，全社会也应通过各种宣传途径加大宣传力度，让老百姓深刻认识到他们居住现状的弊端,理解建设公寓化居住区的意义。
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8.2加快建设资金筹集的多元化
8.3加快农村宅基地使用权流转制度建设
农村宅基地使用权是我国特有的一种物权,尽管在本质上它属于一种财产权利,但同时也具有一定的身份性质,因为宅基地是与集体经济组织成员的资格紧密联系在一起的,有一定的福利性质和保障功能,因此在近期实行完全自由转让还难以实行。首先,应变农户使用权为真正的处置权,给农户发放统一的、具有法律效力的宅基地证书;建立相对封闭的农村房地产市场,让农民多余的住房在农村中逐步流转,打破本村范围内流通的局限,与整个农村的房地产市场连通。其次,要加快农民的社会保障体系建设,包括征地,补偿标准等的界定,让农民拥有较为完善的社会保障。第三,要加强宅基地流转的立法,积极界定、规范宅基地使用权流转的管理。
8.4加快研究住宅公寓化建设的新模式
大部分农村地域广阔，条件各异，类型多样，推进农村住宅公寓化建设，总体上应实行政府统一规划，村民原住宅折价或折面积入股，多元筹集资金，组建住宅合作社组织实施。对农村住宅公寓化建设，由镇政府牵头对村镇土地进行统一调查，确定土地的合理利用现状,统一规划住房区域，要注意提高民宅设计水平，务求新颖别致、美观大方，充分体现当地的民俗风情，每个村镇都要提供多种房型供农民选用。
8.5由于出生在农村，我深刻感受到了农村与城市的差距，让我迫切想到了，为何农村不大力推行城市化建设。在中国的大部分农村，可以发现该地区的住宅都是处于无管理、无规划、无设计的状态，造成土地资源的大量浪费。而如今，中国的房地产行业正处于混乱状态，各10/11农村住宅公寓化的研究
地房价高居不下，特别是大城市的房价更是让人可望而不可即，各地出现的大批的房奴。值此之际，农村房地产行业却无人问津，反而是因为一些商品房的土地面积的需要,使得农村土地更低资源的进一步缺失。
为了合理解决既要建设又要吃饭的矛盾，张家港市把农村公寓房建设放到了村镇建设的重要位置。近两年来共建成农村公寓房6500多套，吸引农民19500余人，节省耕地2000多亩，今年还将建成1100多套公寓房。张家港市现有82万人口，人均耕地只有0.78亩，人多地少的矛盾十分突出。针对这种情况，该市确定结合工业小区和三产开发建设,有计划地拆迁农村分散、零星的旧房，推进农民公寓房建设，引导农民转变观念，向居住公寓房过渡。
一个农户搞独立式住宅要占五六分地，而他们搞的农民公寓房一户只占二分地。农民公寓房一般为四至五层楼房，底层专作各户库房，上面各层，有复式结构的跃层式，有在同一层面的灵活分割式，也有一户一个单元的连体式。公寓房的集中建设，一、二百以至三百户人家组成一个住宅小区，配套进行绿化、美化、道路硬化，基础设施建设，各户卫生间、污水排放处理以及自来水、煤气等设备一应俱全。农民受到城镇居民的文明，养成卫生习惯，市场经济意识、精神文明意识在不知不觉中得到提高。正在进行的创建新型小城镇活动、中心村规划试点工作，都将农民公寓房建设作为考核指标和重要内容，使农民公寓房建设开展得热火朝天。(江苏省建委村镇处)11/11
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